Atina’dan Ev Almak: Neden ve Ne Durumda?

Özellikle 2020’lerden itibaren yabancı yatırımcılar için cazip bir alternatif hâline gelen Atina’da ev almak, yalnızca bir konut edinme değil; aynı zamanda Avrupa Birliği üyesi bir ülkede mülk sahibi olma, yatırım ve yaşam avantajlarını bir araya getiriyor.

2025 itibarıyla Yunanistan genelinde konut fiyatları hâlâ birçok Batı Avrupa ülkesine kıyasla daha makul. Bu durum, özellikle Türkiye gibi Avrupa dışı ülkelerden gelen yatırımcılar açısından Atina’yı daha çekici kılıyor.

Ancak “çekicilik” beraberinde dikkat gerektiren bazı hususları da getiriyor. Yabancı uyruklu biri Atina’dan ev almak istediğinde hem fiyat/konum değerlendirmesi hem de hukuki ve idari süreçleri iyi bilmesi gerekiyor. Bu yazıda, 2025 itibarıyla güncel bilgiler ışığında bu süreci, avantaj ve dezavantajları, dikkat edilmesi gerekenleri ve piyasa dinamiklerini ele alacağız.

2025 Piyasası: Fiyatlar, Getiri ve Talep

2025’te Atina’daki konut fiyatları, şehir merkezinde metrekare bazında ortalama yaklaşık €2.580/m² civarında seyrediyor; bu, geçen yıla göre fiyatlarda %7–8’lik bir artışı temsil ediyor.

Özellikle şehir merkezi ve prestijli mahallelerde (özellikle kıyı şeridi ya da lüks semtler) fiyatlar metrekare başına €2.500 – €4.000 aralığında; “premium” bölgelerde ise metrekare fiyatları daha yüksek olabiliyor.

Yatırım amaçlı konut alımında kira getirisi (rental yield) ortalama %4 – %8 arasında. Bu da hem kira geliri hem de uzun vadeli sermaye kazancı açısından cazip görünüyor.

Talepte artış — özellikle yabancı yatırımcı ilgisi — konut fiyatlarının yükselmesine ve bazı bölgelerde arzın daralmasına yol açtı.

Bu veriler, Atina’yı hem yaşam hem de yatırım amaçlı mülk arayanlar için hâlâ değerli bir seçenek kılıyor. Yine de fiyat artışı, seçilecek semt ve mülk tipine göre değişkenlik gösterebileceğinden dikkatli bir değerlendirme şart.

Yabancılar İçin Mülk Alma Süreci ve Hukuki Durum

Atina’da yabancı bir uyruklu olarak ev almak için genellikle aşağıdaki adımlar izleniyor:

1. Uygun bir mülk seçilir — daire, villa, apartman dairesi, vs.

2. Mülkün tapusu, imar durumu, borç yükü olup olmadığı ve hukuki durumu kontrol edilir.

3. Resmi satış sözleşmesi noter huzurunda imzalanır; alıcıya ait bilgilerle tapu tescili yapılır.

4. Alım sırasında, yabancı alıcının bir vergi kimlik numarası (AFM) alması gerekiyor — bu, banka hesabı açma, resmi işlemleri tamamlama gibi işlemler için şart.

5. Alım bedeline ek olarak; vergi, noter ücreti, tapu tescil ve bürokratik işlemler için ekstra masraflar olabiliyor — bu ek maliyetlerin de bütçeye dahil edilmesi önemli.

Genel olarak Yunan yasal sistemi, yabancıların gayrimenkul alımına izin veriyor ve bundan dolayı sınırlayıcı bir engel yok; ancak her zaman titiz bir hukuki inceleme öneriliyor.

Yunanistan Golden Visa ve Büyük Değişiklikler

Atina’dan ev almak isteyen yabancı yatırımcılar için Golden Visa hâlâ önemli bir neden. Golden Visa programı; sadece mülk edinimiyle, beş yıllık oturma izni — ve bazı koşulları yerine getirmek şartıyla uzun vadede vatandaşlık yolunu mümkün kılıyor.

Ancak programda 2024 sonrasında değişiklikler yaşandı: Önceleri bazı mülk türleri için 250.000 € gibi daha düşük eşiklerle başvuru yapılabilmesine rağmen, 2024–2025 döneminde özellikle büyük şehirler (Atina, Selanik vb.) ve adalar için gerekli yatırım eşiği yükseltildi.

Buna göre:

Bazı özel projeler ya da dönüşüm (renovasyon) projeleri 250.000 € eşik değeriyle başvurularda kabul edilebiliyor.

Ancak Atina merkez ya da yoğun bölgelerde gayrimenkul alımı yoluyla oturma izni almak isteyenlerin, projenin niteliğine göre daha yüksek yatırım (örneğin 400.000 € veya daha fazla) yapması beklenebiliyor. Yani özetle: Yunanistan Golden Visa hâlâ geçerli bir seçenek ama yatırımcının bütçesini, mülk tipini ve lokasyonunu iyi planlaması çok önemli.

Avantajlar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler: “Fırsat mı Risk mi?”

Avantajlar

Atina, Avrupa’nın tarihî ve kültürel açıdan en çekici metropollerinden biri — yaşam kalitesi, kültür, ulaşım, Akdeniz iklimi gibi faktörler cazip.

2025’te hâlâ birçok Avrupa başkentine göre daha uygun konut fiyatları — yatırım maliyeti görece düşük.

Rental yield ve kira getirisi ile düzenli gelir imkânı — yatırımın kısa/orta vadede geri dönme ihtimali.

Eğer Golden Visa koşulları sağlanırsa, yabancı yatırımcı için Avrupa’da oturma izni — hem yatırım hem yaşam için ciddi ayrıcalık.

Dikkat Edilmesi Gerekenler / Riskler

Fiyatlar ve talep son yıllarda arttı — bu da özellikle merkez ve sahil bölgelerinde “pahalı” konutların artması anlamına geliyor.

Ek maliyetler: tapu devri, noter ücretleri, vergi, resmi işlemler ve bazı bölgelerde yüksek belediye/panel ücretleri olabilir.

Hukuki ve idari süreçlerin — özellikle imar, tapu, vergi kimlik numarası alma gibi işlemlerin — dikkatle yapılması gerekiyor; yanlış ya da eksik işlem, ileride sorun yaşatabilir.

Golden Visa koşulları değişken — mülk tipi, konum ve yatırım miktarına göre kabul edilebilirlik değişiyor; bu sebeple güncel mevzuatı ve kriterleri göz önünde bulundurmak önemli.

Kimler İçin Atina’dan Ev Almak Mantıklı? Kimler İçin Daha Az?

Atina’dan ev almak, şu tip kişiler için daha mantıklı görünüyor:

Avrupa’da ikamet etmek, seyahat özgürlüğü ve Schengen avantajı arayan kişiler.

Uzun vadeli yatırım ve kira geliri hedefleyen yatırımcılar.

2025 itibarıyla emlak piyasasında değer artışı bekleyen, konumu/lokasyonu doğru seçebilecek olanlar.

Kültür, yaşam kalitesi ve Akdeniz iklimi arayan, hem yaşam hem yatırım amaçlı düşünenler.

Öte yandan; piyasadaki fiyat artışı, ek maliyetler ve hukuki işlemler konusunda zaman ya da bütçe esnekliği olmayanlar için bu süreç zorlayıcı olabilir. Özellikle hızlı alım-satım ya da kısa vadeli zarar–kâr planı olanlar, dikkatli değerlendirmeli.

Atina’da Ev Almak: 2025’te Fırsat mı, Emek Mi?

2025 itibarıyla Atina, hâlâ Avrupa’nın birçok metropolüne kıyasla daha uygun maliyetli, yatırım ve yaşam için cazip bir alternatif. Yabancı yatırımcılar için yasal çerçeve, hukuki altyapı ve gayrimenkul piyasası büyük ölçüde elverişli. Konut fiyatlarındaki artış ve kira getirisi, uzun vadeli yatırım düşünenler için umut verici.

Ancak bu yatırım yalnızca “bir ev almak” değil; aynı zamanda “yabancı olarak bir ülkede gayrimenkul edinmek ve Avrupa’da yaşam hakkı kazanmak” demek. Bu yüzden karar verirken hem “ne kadar yatırım yapacağınızı”, hem “nerede alacağınızı”, hem “amaç” (yatırım mı, yaşam mı, oturma izni mi) hem de hukuki prosedürleri dikkatle değerlendirmeniz gerekiyor. Yunanistan emlak siteleri detayları ise ilgili yazıda, tıklayın.

https://goldenvisasolutions.com/yunanistan-ev-satin-alma