Türk Borçlar Kanunu 474/1 gereğince “gözden geçirilmek suretiyle yapılan muayenesinde görülebilen” ayıplara açık ayıp denmektedir.

Kanun maddesinde belirtildiği gibi iş sahibi, inşaatın tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkanını bulur bulmaz (en kısa zamanda) muayene külfetini yerine getirip varsa ayıplarını müteahhide bildirmek zorundadır.

Türk Borçlar Kanunu 474/1.maddesi, inşaatın teslim alınmasıyla en kısa zamanda bizzat iş sahibi veya bir bilirkişi marifetiyle inşaatın muayene edilmesi varsa tespit edilen ayıpların müteahhide ihbar edilmesini hükme bağlamıştır. Bu iş sahibinin yasadan kaynaklanan bir borcu olup inşaatın teslimiyle doğmaktadır. İhbarın da ayıbın tespitiyle derhal yapılması gerekir.

İnşaatın gözle ve yapılan muayenesinde saptanması mümkün olmayan ayıplar, gizli ayıp olarak adlandırılmaktadır.

Gizli ayıp, müteahhidin yeterli malzeme kullanmamasından kaynaklanır. Gizli ayıbın ortaya çıkmasıyla ivedi olarak müteahhide haber verilmesi gerekir. İhbarın gecikmesi, iş sahibinin ayıptan kaynaklanan tazminat talep hakkını ortadan kaldırmaktadır.

Kural olarak, müteahhit sözleşme ile kararlaştırılan nitelikte inşaatı yapmak, tam ve ayıpsız olarak iş sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Buna aykırı bir davranışta Türk Borçlar Kanunu 475/3” İş sahibi, aşırı masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteyebilir.” hükmü uyarınca inşaatın ayıplı kısmının sökülerek veya yıkılarak niteliğine uygun hale getirilmesi istenebilmektedir.

Ayıplı ve eksik ifa, borcun gereği gibi ifa edilmemesi durumlarıdır. Ayıplı ifa yüklenicinin dürüstlük kuralları gereği olması gereken veya sözleşmede taahhüt edilerek bulunması vasıfların, niteliklerin bulunmaması, eserin kanun veya sözleşme ile öngörülen nitelikleri taşımamasıdır. Eksik ifa ise, yüklenicinin sözleşme ile kararlaştırılmış olan veya kararlaştırılmasa dahi dürüstlük kuralı gereği eserde bulunması gereken kısımların hiç yapılmamış olması ve iş sahibinin eseri o hali ile kabul etmiş olmasıdır.

Örneğin iskan ruhsatının alınmasına ilişkin durum, anahtar teslim sözleşmelerde de geçerlidir. Yüklenicinin üstlendiği yükümlülüklerden olan iskan ruhsatının alınması yapının hukuken tesliminin gerçekleşmesini ifade eder. Dolayısıyla iskan ruhsatının alınmaması anahtar teslim sözleşmelerde de eksik ifa olarak kabul edilir(Anahtar teslim sözleşmelerde oturma izni alınması gereği, taraflar arasındaki sözleşmede yapı kullanım ruhsatının alınmasıyla teslimin gerçekleşeceği hükmü varsa bu şartların gerçekleşmesi halinde teslim söz konusu olur. Fiilen eserin teslimi dâhi geçerli olmaz: GÜMÜŞ, s.32; AYAN, s.69 vd)

Günümüz toplumunda en önemli sorunlardan biri de müteaahit ile sözleşmenin diğer yanı arasında çıkan uyuşmazlıklarda, iş yaptırmak isteyen tarafın işin, sözleşme gereği ve teamül gereği olması gereken durumların eksik olması, ayıplı olması hallerinde tabiri caizse müteahhidin arkasından koşturmak zorunda kalmasıdır.

Her zaman haksız olan müteahhit midir? Hayır. Biz ‘Herkese Selamunaleyküm, müteahhide hello’ da demiyoruz. Fakat, sözlü ya da yazılı akitlerde bir taraf daha zayıf konumda ve korumasız kalıyorsa onun etkin bir şekilde hukuk koruması altına alınması gerekir. İş yaptırmak isteyen taraf, dava yıllarca sürecek ya da bir şey nasılsa çıkmaz bundan kaygısı yaşamamalıdır. Velhasıl kelam adalet ve hakkaniyet yerini bulmalıdır.

Sevgi ile kalın.